Einkünfte durch AirBnB richtig versteuern: Das musst du als Selbstständiger beachten 

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Die eigene Wohnung über AirBnB zu vermieten, ist für viele Leute eine gute Möglichkeit, sich etwas dazu zu verdienen. Du kannst einfach ein paar Fotos von deiner Wohnung machen, ein Inserat einstellen und dich anschließend zurücklehnen und auf die ersten Gäste warten. Richtig? Nicht ganz, denn einen entscheidenden Punkt solltest du bei deiner AirBnB-Tätigkeit nicht vergessen: Für die Vermietung über AirBnB musst du Steuern zahlen.

Welche das sind, welche Freigrenzen es gibt und wie du die Vermietung in deiner Einkommensteuererklärung einträgst, verraten wir dir jetzt!

Darf ich meine Wohnung über AirBnB untervermieten?

Generell ist die Untervermietung deiner Wohnung über AirBnB in Deutschland erlaubt. Wenn du in einer Mietwohnung wohnst, musst du aber deinen Vermieter:in um Erlaubnis bitten, sonst kann dir im schlimmsten Fall eine Kündigung des Mietvertrags drohen. Außerdem kann es sein, dass du dir eine Genehmigung von deiner zuständigen Gemeinde einholen musst.

Lokale Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot unterscheiden sich

Grundlage hierfür bildet das sogenannte „Zweckentfremdungsverbot“. Dahinter steht die Idee, dass Wohnraum grundsätzlich nur zum Wohnen verwendet werden darf. Alles andere, angefangen von der Nutzung als Büro- oder Praxisräume bis hin zu Kurzzeitvermietungen über AirBnB, muss von der Stadt oder Kommune vorher genehmigt werden. Durch das Verbot soll verhindert werden, dass bei akuter Mangellage dringend benötigte Wohnflächen dem Markt entzogen werden und Eigentümer:innen sie für lukrativere Zwecke einsetzen und zum Beispiel ausschließlich an Tourist:innen vermieten.

Die meisten Bundesländer haben ein solches Gesetz erlassen (Ausnahme: Hessen, Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt). Die konkreten Regelungen sind allerdings von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

• In Berlin brauchst du dann eine Genehmigung, wenn du mehr als 50% deines Wohnraums (gemeint ist die Wohnung, in der du lebst) vermieten möchtest. Stellst du bei AirBnB also zum Beispiel nur ein Zimmer zur Vermietung ein, benötigst du keine Genehmigung, sondern musst die Vermietung nur deinem Bezirksamt melden. Vermietest du jedoch die ganze Wohnung, musst du eine Genehmigung dafür einholen und dafür einmalig eine Gebühr zahlen.
• In München hingegen kannst du deine Wohnung ohne Probleme bei AirBnB einstellen, wenn du sie nicht über einen längeren Zeitraum vermietest, sondern zum Beispiel nur dann, wenn du selbst im Urlaub bist. Solange du deine Wohnung weniger als 8 Wochen pro Jahr vermietest, benötigst du auch keine Erlaubnis.
• Besonders streng handhabt Köln die Vorschriften. Hier herrscht Anzeigepflicht. Bedeutet: Bevor du mit AirBnB-Vermietungen loslegen kannst, musst du dich auf einem Online-Portal der Stadt registrieren. Du erhältst eine sogenannte „Wohnraum-Identitätsnummer“, die du bei allen Annoncen angeben musst. Zudem musst du jede Buchung melden, selbst wenn du nur eine Übernachtung im ganzen Jahr verzeichnest. Wer gegen die Regelungen verstößt, muss ein Bußgeld bezahlen. In schweren Fällen drohen bis zu 500.000 Euro  Strafe.

Du siehst also: Die Rechtslage unterscheiden sich innerhalb Deutschlands erheblich. Am besten kontaktierst du daher dein zuständiges Bürger- bzw.  Ordnungsamt und fragst einmal nach, wie die genaue Rechtslage in deiner Stadt oder deiner Gemeinde ist. Damit bist du auf der sicheren Seite.

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Was ist mit Übernachtungssteuern für Touristen? 

Zahlreiche Kommunen und Regionen erheben mittlerweile einen Aufschlag für Touristen, bekannt als „Kurtaxe“, „Fremdenverkehrsabgabe“, „Bettensteuer“ oder „Übernachtungssteuer“. Das Geld soll dem Tourismusangebot und der Infrastruktur vor Ort zugutekommen, zum Beispiel wird häufig die Strandreinigung oder die Arbeit der Tourismusinformation von diesen Einnahmen bezahlt. 

In der Regel werden die Steuern direkt von dem oder der Gastgeber:in berechnet und müssen dann an die Kommune weitergeleitet werden. Das kann schnell kompliziert werden, denn es gibt keine bundesweite Regelung. Stattdessen variieren die Preise von Ort zu Ort: 

• Erwachsene müssen meist einen festen Betrag pro Nacht (z.B. 1 bis 3 Euro ) zahlen, einige Kommunen legen einen Prozentsatz fest (z.B. Berlin: 5 Prozent des Netto-Entgelts). 
• Häufig sind Kinder von der Abgabe befreit, manchmal zahlen sie einen reduzierten Betrag. 
• Geschäftsreisende brauchen diese Steuer in der Regel nicht zahlen, dazu müssen sie aber eine Arbeitgeberbescheinigung vorlegen bzw. „den beruflichen Anlass glaubhaft machen“.

Dazu kommt: Du musst die Übernachtungs- bzw. Bettensteuer regelmäßig an dein zuständiges Finanzamt überweisen, in der Regel bis zum 10. Tag des folgenden Kalendermonats. Für dich als AirBnB-Vermieter:in kommt eine Vereinfachungsregel zum Tragen. Dein Stichtag ist dann meist der 10. Tag nach Ablauf des Quartals. Aber auch hier gilt: Informiere dich, wie das Verfahren konkret vor Ort abläuft. Die meisten Kommunen und Städte nutzen zum Nachweis ein Standardformular, das du auf der entsprechenden Internetseite herunterladen kannst. 

In Dresden, Dortmund, Frankfurt am Main und Wiesbaden übernimmt AirBnB automatisch den Einzug der Kurtaxe bzw. entsprechenden Steuern oder Abgaben. Deine Gäste zahlen den jeweils fälligen Betrag direkt bei der Buchung. Sofern die Weiterleitung nicht ebenfalls automatisch erfolgt, musst du den Betrag aber weiterhin persönlich ans Finanzamt überweisen.

💡 Tipp von Accountable: Wohnst du in Berlin, Bremen oder Hamburg, kannst du alle Formulare rund um die Übernachtungssteuer (Anmeldung/Anzeige) bereits online via ELSTER ausfüllen.

Wann muss ich für meine AirBnB-Einkünfte Steuern zahlen?

Grundsätzlich musst du deine Einnahmen aus einer Vermietung über AirBnB auch in deiner Einkommensteuererklärung angeben und dementsprechend auf den Gewinn Einkommensteuer zahlen. 

Allerdings gelten dabei 3 Ausnahmen, die dich von der Zahlung von Steuern auf deine AirBnB-Einnahmen befreien können. Das ist der Fall, wenn:

• deine Mieteinnahmen die Freibetragsgrenze von 520 Euro nicht überschreiten 
• deine gesamten Einkünfte die Steuerfreibetragsgrenze von 10.908 Euro für Ledige und 21.816 Euro für Verheiratete nicht übersteigen
• du mit der Vermietung deiner Wohnung keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgst, du mit der Vermietung also nur Verluste erzielt hast.

Was ist mit Umsatzsteuer und Gewerbesteuer?

Wenn du generell umsatzsteuerpflichtig bist, musst du auch auf deine selbstständigen Einkünfte mit AirBnB Umsatzsteuer zahlen. Falls du nur gelegentlich eine Unterkunft via AirBnB vermietest, könntest du von der Kleinunternehmerregelung profitieren. In diesem Fall bist du von der Zahlung der Umsatzsteuer befreit, deine Gäste müssen auch keine Umsatzsteuer zahlen Allerdings solltest du deine gesamten Einnahmen ganz genau im Blick haben und aufpassen, dass du mit den zusätzlichen Einkünften im Vorjahr nicht mehr als 22.000 Euro und im laufenden Jahr nicht mehr als 50.000 Euro verdient hast. Ansonsten musst du ab sofort Umsatzsteuer zahlen und kannst nicht mehr von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. 

Ein weiterer Haken: Als Kleinunternehmer:in bist du auch vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen und kannst daher für das vermietete Objekt keine Leistungen, die du bei anderen Unternehmen eingekauft hast (z.B. die Zimmerreinigung oder einen Reparaturdienst), mit der Umsatzsteuerzahlung verrechnen.

Falls du außerdem neben der Vermietung deines Wohnraums noch weitere Zusatzleistungen wie zum Beispiel ein Frühstück, einen Fahrdienst oder einen Zimmerservice anbietest, musst du auch Gewerbesteuer auf deine Einkünfte aus AirBnB bezahlen. Hier gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro pro Jahr. Handtücher und Bettwäsche darfst du aber immer gewerbesteuerfrei zur Verfügung stellen.

💡 Tipp von Accountable: Mit der Steuerlösung von Accountable hast du stets den aktuellen Überblick über deine Finanzen und siehst so ganz genau, wann du eventuell Gefahr läufst, Freibeträge zu überschreiten.

Wo muss ich meine AirBnB-Einnahmen angeben?

Deine Einnahmen aus der Vermietung bei AirBnB musst du in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Das gilt übrigens auch, wenn du unter einem der oben genannten Freibeträge liegst oder keinen Gewinn mit der Vermietung erzielt hast.

Die Mieteinnahmen trägst du in ELSTER in der Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Das Formular umfasst zwei Seiten, in denen du neben den Mieteinnahmen auch deine mit der Vermietung anfallenden Kosten steuermindernd angeben kannst. 

Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören dabei unter anderem:

• Anteilige Mietkosten
• Anteilige Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom)
• Anteilige Versicherungskosten (Hausratversicherung, eventuell Gebäudeversicherung)
• Anteilige Renovierungs- und Instandhaltungskosten 
• Finanzierungskosten für den Kauf des Wohnraums (wenn du Eigentümer und nicht Mieter bist)
• Gebühren für AirBnB

Da du ja nicht das ganze Jahr über vermietest, darfst du die Kosten nur anteilig angeben. Dies berechnest du folgendermaßen:

Miet- oder Nebenkosten der Wohnung ÷ 365 x Anzahl der Tage, an denen du deine Wohnung vermietet hast.

Beispiel:

Anna vermietet ihre Wohnung in Stuttgart für 30 Tage im Jahr über AirBnB. Ihre jährlichen Mietkosten betragen 12.000 €. Daraus ergibt sich ein anteiliger Betrag von 986,30 €, den sie in der Anlage V als Werbungskosten ansetzen kann: 12.000 ÷ 365 × 30 = 986,30 €.

Achtung: AirBnB darf deine Steuerdaten weitergeben

Aus Datenschutzgründen war es früher nicht möglich, dass die Finanzämter erkennen konnten, wer über AirBnB Übernachtungsmöglichkeiten anbot. Das hat sich 2020 nach einem wichtigen Gerichtsurteil in Irland (dem europäischen Firmensitz von AirBnB) geändert. Das Verfahren wurde vom Bundeszentralamt für Steuern gemeinsam mit den deutschen Finanzämtern initiiert. 

Das Ergebnis: AirBnB ist mittlerweile verpflichtet, alle Daten von Vermieterinnen und Vermietern mit Sitz in Deutschland an das Finanzamt Hamburg zu übermitteln, von hier aus erfolgt die Weitergabe der Daten an die anderen Finanzbehörden. Diese prüfen nun nach und nach rückwirkend für 10 Jahre, ob die Angaben in den entsprechenden Steuererklärungen korrekt sind.

Seit 1. Januar 2023 ist zudem die DAC7-Richtlinie in Kraft. Die neuen Vorschriften sollen die EU-weite Steuertransparenz erhöhen. Gerade Unternehmen wie AirBnB stehen nun in der Pflicht, Steuerinformationen über Nutzer:innen, die auf ihren digitalen Plattformen Einnahmen erzielen, zu erheben und den zuständigen Behörden zu melden. AirBnB sammelt die Daten eines Kalenderjahres und meldet sie im folgenden Januar der irischen Steuerbehörde. Diese leitet sie dann an die deutschen Finanzämter weiter.

„Die DAC7-Meldungen erfolgen nicht nur an die Finanzbehörden des Wohnsitzlandes, sondern auch an andere EU-Staaten, wenn Nutzer:innen dort steuerlich relevant sind. Das betrifft sowohl Deutsche mit Zweitwohnsitz im Ausland als auch ausländische Airbnb-Gastgebende mit Vermietungen in Deutschland.“

- Markus Boldt, Steuerberater

Fazit: AirBnB und Steuern – das zählt für Selbstständige

Deine Wohnung über AirBnB zu vermieten, kann dir ein schönes Nebeneinkommen bereiten. Dafür musst du jedoch sowohl die Erlaubnis deines Vermieters oder deiner Vermieterin als auch ggf. eine Genehmigung deiner zuständigen Stadt oder Gemeinde einholen. Sofern du mit den Einnahmen den Steuerfreibetrag von 520 Euro pro Jahr übersteigst, musst du aber deine Einkünfte (regulärer Verdienst + AirBnB-Einnahmen) versteuern und in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung angeben.

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FAQ – Häufig gestellte Fragen zu AirBnB & Steuern für Selbstständige

Darf ich meine Wohnung über AirBnB untervermieten?

Ja, generell ist die Untervermietung deiner Wohnung über AirBnB in Deutschland erlaubt. Wenn du jedoch in einer Mietwohnung wohnst, musst du deine:n Vermieter:in um Erlaubnis bitten. Zudem könnte eine Genehmigung von der Gemeinde oder Kommune erforderlich sein, basierend auf dem „Zweckentfremdungsverbot“.

Welche lokalen Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot sollte ich kennen?

Die Regelungen variieren je nach Bundesland und Stadt. Beispielsweise benötigst du in Berlin eine Genehmigung, wenn du mehr als 50% deines Wohnraums vermieten möchtest. In München kannst du ohne Probleme vermieten, solange es weniger als 8 Wochen pro Jahr ist. Köln hat strenge Vorschriften mit Anzeigepflichten und Bußgeldern für Verstöße.

Muss ich Übernachtungssteuern für Touristen zahlen?

Viele Kommunen erheben Steuern wie „Kurtaxe“ oder „Übernachtungssteuer“. Diese müssen in der Regel von dem/der Gastgeber:in berechnet und an die Kommune weitergeleitet werden. Die genauen Regelungen variieren von Ort zu Ort.

Muss ich für meine AirBnB-Einkünfte Steuern zahlen?

Ja, generell musst du Einkommen aus AirBnB in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Es gibt jedoch Ausnahmen wie Freibeträge oder das Fehlen einer Gewinnerzielungsabsicht, die dich von der Steuerzahlung befreien können.

Wo muss ich meine AirBnB-Einkünfte in der Steuererklärung angeben?

Die Einnahmen aus AirBnB sind in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) deiner Einkommensteuererklärung anzugeben. Hier kannst du auch die mit der Vermietung verbundenen Kosten steuermindernd geltend machen.

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Autor:in - Tino Keller

Tino Keller ist der Mitbegründer von Accountable und möchte damit Steuern und Finanzen für Selbstständige revolutionieren.

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