Anlage V – Wie du sie in Accountable ausfüllst und was du beachten musst

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Die Anlage V ist Teil deiner Einkommensteuererklärung. Sie wird genutzt, um deine privaten Einkünfte aus Vermietung (oder Verpachtung, aber den Begriff lassen wir im Lauf des weiteren Textes für die bessere Lesbarkeit weg) von Immobilien, die in deinem Eigentum sind, steuerlich zu erfassen.

Wie erfasse ich die Vermietung einer privaten Immobilie?

Gehe in der Einkommensteuererklärung zu "Weitere Einkünfte" und dann zu "Private Vermietung" einer Immobilie.

Hier kannst du deine vermieteten Immobilien erfassen – vorausgesetzt, sie befinden sich in deinem Eigentum und liegen in Deutschland.

Wenn du verheiratet bist und in den persönlichen Daten bei der Einkommensteuererklärung angegeben hast, dass ihr zusammenveranlagt werdet, werden sowohl bei dir als auch bei deiner:m Ehepartner:in die Haken bei privater Vermietung einer Immobilie gemacht.

Adresse und m² der Immobilie in Deutschland:

Hier gibst du die Adresse an, wo die Immobilie liegt.

Das Feld „gesamte Wohnfläche“ bezeichnet die gesamte Fläche, die vermietet ist. Falls du selber in dem vermieteten Haus/der vermieteten Wohnung wohnst, musst du diese eigengenutzte Fläche vor dem Eintrag der gesamten Wohnfläche abziehen!

Die Angabe, ob und wie viel Prozent der Immobilie deiner:m Ehepartner:in gehören, ist wichtig für die korrekte Berechnung in der Einkommensteuererklärung. Falls die Immobilie zwei Ehepartnern gehört, ist der Anteil in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag ausgewiesen.

Wenn die Immobilie als Ferienwohnung oder kurzzeitig an z. B. Monteure vermietet wird, wählst du bei der Frage “Hast du diese Immobilie als Ferien- oder Kurzzeitvermietung vermietet? "Ja".

Bei “Ferien-/Kurzzeitvermietung” trägst du die Wohnfläche ein, die für diese Art der Vermietung genutzt wurde.

Dann füllst du die Felder aus, für die Tage, die du selber in dieser Wohnung im ganzen Veranlagungsjahr verbracht hast, die Tage, an denen die Wohnung vermietet war, und für die Leerstandstage.

Wenn du über Webseiten oder Online-Plattformen (AirBnB, Wimdu, Booking.com etc.) vermietet hast, setzt du einen Haken in dem entsprechenden Feld. Dies ist wichtig, da in diesem Fall die Anlage V-FeWo mit eingereicht werden muss.

Die Anlage V-FeWo wird automatisch mit ausgefüllt. Und sieht dann in der Einkommensteuer-Vorschau so aus:

Bitte beachte:

Die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig.

Wenn du Kleinunternehmer:in nach § 19 UStG bist, bist du von der Umsatzsteuer befreit und kannst deine Einkünfte aus kurzfristiger Vermietung bei deiner Einkommensteuererklärung angeben.

Im Moment kann Accountable nur umsatzsteuerfreie Vermietungen verarbeiten.

Vermietung an Verwandte

Wenn die Immobilie - oder ein Teil davon - an Verwandte vermietet wurde, werden diese Mieteinnahmen gesondert berechnet. Verwandte sind z. B. Kinder, Enkelkinder, Großeltern, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten, Cousins. Als NICHT verwandt gelten Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern und -kinder, Stiefeltern und -kinder.

Bei “Hast du diese Immobilie oder einen Teil dieser Immobilie an Verwandte vermietet?” klickst du auf Ja.

Hier kannst du die Felder für die Wohnfläche, die an Verwandte vermietet wurde, sowie die gesamte Jahresmiete plus evtl. die vereinnahmten Nebenkosten und Nachzahlungen/Erstattungen für das Vorjahr eintragen.

Reguläre Langzeitvermietung (ohne Vermietung an Verwandte)

Wenn du reguläre Langzeitvermietung hast, füllst du die Felder unter “Miet- oder Pachteinnahmen für diese Immobilie (ohne Vermietung an Verwandte)” aus.

Hier trägst du die Summe für das ganze Jahr ein. Bei Mieteinnahmen die Einnahmen für die Miete.

Wenn du keine gesonderten Nebenkosten-Vorauszahlungen im Mietvertrag vereinbart hast, trägst du hier die Summe der Mieteinnahmen inklusive der Nebenkosten ein und trägst bei “Einnahmen von Nebenkosten (gesamtes Jahr)” 0 € ein:

Einnahmen durch Nebenkosten können z. B. für Wasser, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Heizung etc. sein. In der Regel ist das im Standard-Mietvertrag aufgelistet. Siehe auch hier: https://deutscher-mieterbund.de/fileadmin/pdf/mietvertrag/Wohnungs-Mietvertrag_online.pdf

Wenn du die Nebenkosten als Vorauszahlungen gesondert erhältst, trägst du die Mieteinnahmen im 1. Feld netto ein und im Feld “Einnahmen von Nebenkosten (gesamtes Jahr)” dann die Summe der vereinnahmten Nebenkosten.

Im Feld “Nachzahlungen von bzw. Erstattungen an deine Mieter:innen” trägst du etwas ein, wenn Zahlungen bzw. Erstattungen, die das Vorjahr betreffen, im Veranlagungsjahr geflossen sind. D. h. z. B. durch die Nebenkostenabrechnung für 2025, die im Sommer 2026 erstellt wurde. Und diese hat ergeben, dass deine Mieter:innen dir etwas nachzahlen müssen.

Falls du jedoch den Mieter:innen etwas erstatten musst, weil die Nebenkosten-Vorauszahlungen zu hoch waren, trägst du hier den €-Betrag mit einem Minus-Zeichen davor ein.

Ausgaben für deine Immobilie

Bei den Werbungskosten steht an erster Stelle die Abschreibung. So wird sie oft genannt, oder auch AfA: “Absetzung für Abnutzung”. D. h. nur Gegenstände, die sich abnutzen, können abgeschrieben werden. Im Fall von Immobilien ist es das Gebäude. Grund und Boden werden nicht mitberechnet.

Grundlage für die AfA sind die Anschaffungskosten und der Zeitpunkt des Erwerbs (bei Kauf) bzw. der Fertigstellung des Gebäudes (bei Neubau). Sie werden hier in der Gesamtsumme eingetragen.

Zu den Anschaffungskosten zählen z. B.:

• Kaufpreis laut Notarvertrag (nur Gebäude)

• Notarkosten (aufgeteilt nach Grund und Boden und Gebäude)

• Maklergebühren (aufgeteilt nach Grund und Boden und Gebäude)

• Grundbuch- und Gerichtskosten (aufgeteilt nach Grund und Boden und Gebäude)

• Grunderwerbsteuer (aufgeteilt nach Grund und Boden und Gebäude)

• Fahrten im Zusammenhang mit dem Erwerb (Hin- und Rückfahrt, ggf. auch Übernachtungskosten und Verpflegungsmehraufwand)

• Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft (nur Gebäude)

• anschaffungsnahe Herstellungskosten, d.h. Instandsetzung oder Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb. Wenn die Kosten (ohne Umsatzsteuer) hierfür höher als 15% des Kaufpreises für das Gebäude sind, können sie nicht mehr als Erhaltungsaufwand direkt von der Steuer abgezogen werden, sondern können nur über die AfA abgeschrieben werden.

Ac­coun­ta­ble un­ter­stützt für die Ab­nut­zung des Ge­bäu­des nur die li­nea­re Ab­schrei­bung.

Wie läuft das mit der Ab­schrei­bung ab?

Für den Ver­schleiß ei­nes Ge­bäu­des kannst Du für je­des vol­le Jahr zwi­schen 2 und 3 Pro­zent ab­schrei­ben. Wie viel es tat­säch­lich ist, hängt vom Jahr der Fer­tig­stel­lung ab:

3 % für Ge­bäu­de, die nach dem 31. De­zem­ber 2022 fer­tig­ge­stellt wur­den - das be­deu­tet et­was mehr als 33 Jah­re

2 % für Ge­bäu­de, die nach dem 31. De­zem­ber 1924 und vor dem 1. Ja­nu­ar 2023 fer­tig­ge­stellt wor­den sind - also 50 Jah­re

2,5 % für Ge­bäu­de, die vor dem 1. Ja­nu­ar 1925 fertiggestellt wur­den, also 40 Jah­re

Weitere Werbungskosten müssen aufgeteilt werden: zunächst nach Grund und Boden sowie Gebäude, und falls du selbst einen Teil des Vermietungsobjekts bewohnst, muss dein privater Anteil entsprechend der von dir genutzten Quadratmeter herausgerechnet und abgezogen werden.

Darlehenszinsen

Hier trägst du nur den Namen des Kreditinstituts und die gezahlten Zinsen ein. D.h. die Raten zur Tilgung des Kredits kannst du nicht von der Steuer abziehen, nur die Zinsen, die du an die Bank für den Kredit zahlst.

Unterhaltskosten

Unterhaltskosten werden umgangssprachlich auch Reparaturen genannt. Steuerrechtlich nennt man das Erhaltungsaufwand. Dieser kann bis zur Höhe von € 4.000 netto pro Baumaßnahme (z. B. Hausfassade, Türen, Badrenovierung o. Ä.) direkt von der Steuer abgesetzt werden und fließt nicht in die AfA. Diese Grenze gilt pro Maßnahme pro Jahr.

Wenn die Handwerksarbeiten in der von dir bewohnten Wohnung - als einer von mehreren des Vermietungsobjekts - durchgeführt wurden, kannst du diese Kosten nicht im Rahmen der Anlage V, sondern nur als haushaltsnahe Dienstleistung unter "Weitere Ausgaben - Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen - Handwerkerleistungen" von der Steuer absetzen.

Immobilienverwaltung

Falls ein Verwalter deine Immobilien betreut, Nebenkostenabrechnungen erstellt o. Ä. – trägst du hier die Gesamtkosten für das Objekt ein, das du erfasst. Falls die Verwaltung mehrere Immobilien von dir verwaltet, musst du ggf. eine Gesamtrechnung von ihr nach den einzelnen Immobilien aufteilen.

Sonstige Ausgaben

Bei "Sonstigen Ausgaben" kannst du Ausgaben pro Zeile erfassen. D. h., du trägst die Summe für das ganze Veranlagungsjahr in jede Zeile ein, und gibst vorher an, um welche Ausgabe es sich handelt. z. B.

Mietersuche € 800

Steuerberater (nur für den Bereich Vermietung) € 500

Beiträge zu Haus- und Grundbesitzerverein: € 250

Durch Klick auf “weitere Ausgabe” kannst du neue Zeilen hinzufügen.

Mehrere Immobilien

Wenn du mehrere Vermietungsobjekte hast, fügst du für jedes ein neues Formular aus. Einfach auf “Weitere Immobilie hinzufügen” und du kannst mit den Eingaben für eine andere Immobilie beginnen:

Bei Fragen hierzu kannst du jederzeit gerne auf unsere Steuer-Coaches zugehen.

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Autor:in - Sophia Merzbach

Sophia ist seit vielen Jahren Teil des Accountable-Teams und verbindet journalistische Genauigkeit mit handfestem Steuerwissen.

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