Private Vermietung: Du vermietest eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung ohne hotelähnliche Leistungen, die in deinem Eigentum/Privatvermögen ist. Dann schreibst du keine Rechnung in Accountable. Einnahmen und Kosten gehören in die Anlage V deiner Einkommensteuererklärung, nicht in die EÜR. Alles Weitere dazu findest du in unserem Artikel zur Anlage V.
Vermietung im Rahmen deiner Selbstständigkeit: Hier kann eine Rechnung sinnvoll sein, zum Beispiel wenn:
du einen Teil deiner Büroräume untervermietest. Du hast etwa ein Büro gemietet und gibst einen Raum an eine andere Person weiter. Die Untermiete ist dann eine Betriebseinnahme.
du Ferienwohnungen mit hotelähnlichen Leistungen vermietest. Bietest du zum Beispiel Frühstück, tägliche Reinigung oder einen Rezeptionsservice an, kann die Vermietung als gewerblich gelten. Das bedeutet, du bist hier gewerbesteuerpflichtig. Deine Gäste erwarten meist eine Rechnung.
die vermietete Immobilie zu deinem Betriebsvermögen gehört. Was das bedeutet, liest du im nächsten Abschnitt.
Bei einer eigenen Immobilie betrachtet das Finanzamt nicht das Gebäude als Ganzes, sondern die einzelnen Teile und wie du sie nutzt. Den Teil, den du selbst für deinen Betrieb nutzt, zum Beispiel als Büro oder Werkstatt, zählt in der Regel automatisch zu deinem Betriebsvermögen, auch wenn er nur einen kleinen Teil der Immobilie ausmacht. Für Teile von untergeordnetem Wert gibt es Ausnahmen. Teile, die du an andere vermietest, gehören grundsätzlich zu deinem Privatvermögen. Die Mieteinnahmen gibst du dann in der Anlage V an. Unter Umständen kannst du sie aber freiwillig deinem Betriebsvermögen zuordnen.
Das ist nicht automatisch ein Nachteil, hat aber ein paar Folgen, die du kennen solltest:
Späterer Wechsel ins Privatvermögen: Möchtest du die Immobilie irgendwann wieder privat halten, gilt das als Entnahme. Eine Wertsteigerung seit der Aufnahme ins Betriebsvermögen wird dann versteuert.
Verkauf: Private Immobilien kannst du nach 10 Jahren in der Regel steuerfrei verkaufen. Bei Immobilien im Betriebsvermögen ist ein Veräußerungsgewinn dagegen steuerpflichtig.
Ob und in welchem Umfang deine Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, hängt von deiner Situation ab. Am besten klärst du das vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Die meisten Vermietungen sind von der Umsatzsteuer befreit. Es gibt aber wichtige Ausnahmen:
Art der Vermietung | Umsatzsteuer | Hinweis |
Langfristige Vermietung von Wohnraum | Steuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG) | Eine Option zur Umsatzsteuer ist hier nicht möglich. |
Gewerbliche Räume an Unternehmer:innen (z. B. Büro, Untermiete an Selbstständige) | Grundsätzlich steuerfrei, Option zu 19 % möglich (§ 9 UStG) | Die Option geht nur, wenn die Mieterin oder der Mieter die Räume für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt. Vorteil: Du kannst die Vorsteuer aus deinen Kosten abziehen. |
Kurzfristige Vermietung, z. B. Ferienwohnung oder Gästezimmer | 7 % | Mit hotelähnlichen Leistungen gewerblich. Die Umsatzsteuer meldest du über deine Umsatzsteuer-Voranmeldung bzw. -erklärung. Zusatzleistungen wie Frühstück oder Getränke können einem anderen Steuersatz unterliegen. |
Separat vermietete Stellplätze oder Garagen | 19 % | Gehört der Stellplatz zum Betrieb, muss die Umsatzsteuer berücksichtigt werden. Falls er im Privateigentum zur Wohnung gehört und mitvermietet wird, ist er meist steuerfrei. |
Für Kleinunternehmer:innen gilt: Du weist auf deiner Rechnung keine Umsatzsteuer aus, auch nicht bei eigentlich steuerpflichtigen Vermietungen.
Entscheidend ist, ob die Vermietung zu deinem Betrieb gehört oder privat ist. Einnahmen und Kosten gehören dabei immer an dieselbe Stelle.
Anlage V | EÜR | |
Wann? | Vermietung aus dem Privatvermögen, z. B. eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung ohne hotelähnliche Leistungen | Untervermietung von Betriebsräumen, gewerbliche Vermietung oder Immobilie im Betriebsvermögen |
Einnahmen | Miete und Nebenkostenvorauszahlungen in der Anlage V | Betriebseinnahmen, z. B. über eine Rechnung in Accountable |
Kosten | Als Werbungskosten in der Anlage V, z. B. Abschreibung, Kreditzinsen, Reparaturen, Grundsteuer | Als Betriebsausgaben in der EÜR |
In Accountable | Keine Rechnung, keine Buchung als Betriebseinnahme | Rechnung schreiben und Kosten als Ausgaben erfassen |
Ferienwohnung: Anlage V und trotzdem Umsatzsteuer
Vermietest du eine Ferienwohnung privat, gehören Einnahmen und Kosten in die Anlage V. Weil die kurzfristige Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, musst du die Umsatzsteuer trotzdem zusätzlich in deiner Umsatzsteuer-Voranmeldung bzw. Umsatzsteuererklärung melden, außer du nutzt die Kleinunternehmerregelung. Das ist über Accountable aktuell leider noch nicht möglich. Am besten sprichst du dafür mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Private Vermietung: keine Rechnung in Accountable, Einnahmen und Kosten in die Anlage V.
Private Ferienwohnung: Einnahmen und Kosten in die Anlage V, die Umsatzsteuer (7 %) meldest du trotzdem separat, außer du bist Kleinunternehmer:in.
Untervermietung von Betriebsräumen oder gewerbliche Vermietung: Rechnung in Accountable, Einnahmen und Kosten in die EÜR.
Selbst genutzte Teile deiner Immobilie gehören meist automatisch zum Betriebsvermögen. Bevor du weitere Teile freiwillig aufnimmst, lass dich beraten, denn der Weg zurück ist steuerlich ggf. teuer.
Umsatzsteuer: Wohnraum ist steuerfrei, Ferienwohnungen kosten 7 %, separate Stellplätze 19 %, und bei Gewerberäumen kannst du unter Umständen zur Umsatzsteuer optieren.
Bei individuellen Fragen stehen dir unsere Steuer-Coaches und das Accountable-Netzwerk an Partner-Steuerberater:innen gerne zur Seite.
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Autor:in - Sophia Merzbach
Sophia ist seit vielen Jahren Teil des Accountable-Teams und verbindet journalistische Genauigkeit mit handfestem Steuerwissen.
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Hilfreich
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Mehr erfahrenSteuern? Einfach, einfach! Ich kann mit Accountable mein Business super effizient gestalten was den Verwaltungs-Teil betrifft. Auch bei Fragen ist der Steuer-Coach (auch mit echten Menschen ;-)) wirklich schnell und super hilfreich! Alles in allem kann ich Accountable einfach weiterempfehlen.
Patric S
31.03.2026
Top App! ich habe sowas von keine Ahnung von der ganzen Geschichte. Aber es ist super erklärt und wirklich sehr leicht ! Ich bin top zufrieden
marco moertzsch
20.11.2025
Bin überwältigt wie gut diese App ist. Sie übernimmt quasi alles für dich, man muss nur seine Sachen eintragen und selbst da übernimmt die KI 90%. Wenn man irgendwas nicht weiß, Probleme oder Fragen hat hilft die Ki oder man bekommt innerhalb von 1-2 Tagen direkt Hilfe von einem Steuer-Coach. UI auch sehr schön und leicht zu bedienen. Absolute Empfehlung von mir, wüsste nicht was man besser machen könnte!
vuno7
20.11.2025
Das Interface leitet einen super einfach durch alle relevanten Dinge: Konten, Einnahmen und Ausgaben, Steuern. Man wird sehr übersichtlich darauf hingewiesen, welche Steuern zu zahlen sind. Wenn man seine Buchhaltung in der Plattform pflegt, werden die Daten automatisch in die richtigen Steuerformulare übertragen. Bei Fragen gibt es den KI Chat und echte Ansprechpartner. Es macht richtig Spaß. Nachdem ich einige Änderungswünsche vorgeschlagen hatte, hat mir der Support sehr kulant geholfen und Nachbesserung versprochen.
Jonathan
20.05.2025
Ein super Steuerprogramm,das Rechnungen schreiben ist sehr einfach. Es ist alles sehr übersichtlich. Sehr gut ist die persönliche Beratung, wenn sie gebraucht wird.
Anonym
25.03.2026
Ich habe noch nie ein Finanzprogramm benutzt, das so zuverlässig, treffsicher und genau die Belege automatisiert ausliest. Einfach super. Die Buchung der einzelnen Vorgänge geht damit in Windeseile – und wenn mal eine Fall nicht ganz klar ist, hilft die KI und der Chatbot super weiter. Die automatischen Vorschläge zur Belegzuordnung sind auch für den absoluten Laien perfekt verständlich. Auf jeden Fall kann ich sagen, dass ich noch nie so schnell die Belegerfassung erledigt hatte. Ich pflege gerade die letzten Monate ein und bin damit ruckzuck durch.
Christian
09.11.2025
Super App. Macht Buchhaltung, Rechnungen erstellen, Steuerzahlung und alles drum und dran sehr einfach. Und wenn man mal Fragen hat, haben die einen tollen Kundenservice. Wirklich empfehlenswert.
Kristina
27.02.2025
Ich liebe die App, ich bin super froh, endlich keinen Papierkram mehr zu haben. Ich hatte erst Probleme beim Upgrade auf meines Plans, aber der Support ist super schnell und hilfsbereit und so konnte ich in kürzester Zeit auch das Upgrade durchführen. Jetzt mit allen Funktionen ist es einfach noch so viel besser, da ich die Anwendung nun auch am PC nutzen kann und Zugriff auf den Chat mit den Steuer-Profis habe, die mich bei jeder Frage unterstützen. Einfach klasse!
LisNutz
11.05.2024
Ich finde das Team von Accountable sehr fachlich, professionell, schnelle Antworten (auch um 22 Uhr). Einfach ein gelungenes Produkt mit einem starken Team dahinter.
Willi H
09.04.2026
Eine sehr übersichtliche und intuitive App. Ich nutze sie seitdem ich meine Selbstständigkeit angefangen habe und habe seitdem noch keine Probleme damit gehabt, dass irgendwas nicht funktioniert hat oder ich den Überblick verloren habe. Außerdem ist es auch total nützlich, dass man Fragen zu Steuern usw. direkt an eine KI oder einen Steuer-Coach stellen kann
Niklas
28.03.2025
